Hoe duur is een huis bouwen?

- - Categorie Bouwen en verbouwen

Wie denkt aan bouwen, stelt zich quasi onmiddellijk de vraag: hoe duur is een huis bouwen nu eigenlijk? Hoe simpel de vraag ook mag klinken, het antwoord is hoegenaamd niet zo makkelijk te geven. De prijzen van nieuwbouwwoningen verschillen namelijk ontzettend, en zijn ook afhankelijk van externe factoren: regio, afwerkingsgraad, oppervlakte, bouwstijl, etc. Een klaar en simpel antwoord op die vraag is dus niet zo eenvoudig, maar uiteraard kun je wel een idee gaan vormen van de totaalprijs, wanneer je bepaalde factoren in rekening neemt. 

Deel 1: de bouwgrond

De prijs van een stuk bouwgrond is al een eerste factor die enorm grote verschillen vertoont, afhankelijk van locatie en uiteraard de grootte. Volgens cijfers van die de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat vrijgaf in 2017, kost een gemiddeld stuk bouwgrond in Vlaanderen 160.960 euro. Op zich is dat een enorm bedrag, maar laat je daardoor niet afschrikken. Zoals gezegd is dat enorm regiogebonden, en uiteraard afhankelijk van de grootte.

In de provincie Vlaams Brabant, en dan zeker de regio Brussel, betaal je nog een stukje meer dan dat gemiddelde voor een stuk bouwgrond. In de provincie Limburg of West-Vlaanderen dan bijvoorbeeld, liggen die prijzen een stuk lager. In Wallonië betaal je zelfs de helft voor een zelfde stuk grond. Het is dus zeker aan te raden om even na te gaan in jouw regio, wat de prijzen voor een lap bouwgrond precies zijn.

Voor wie dus geen grond kan erven, is dit eerste deel al zeker een serieuze hap uit het totaalbudget voor de nieuwbouwwoning.

Deel 2: de architect

De architect is uiteraard een noodzaak voor wie een woning wil gaan bouwen, maar die noodzaak brengt ook een prijskaartje met zich mee. Die is meestal afhankelijk van de afspraken die onderling gemaakt worden. Maakt de architect de grondplannen, dan kan hij het project enkel opvolgen tot de ruwbouw klaar is, bijvoorbeeld. Vaak volgt de architect echter het volledige project op, van begin tot eind. In kostprijs zijn dat natuurlijk wel serieuze verschillen.

Ook hier geldt een algemene regel over de erelonen van een architect bij het bouwen van een nieuwbouw. Tussen de 7 à 15% van de kosten om de woning te bouwen, hou je best nog even opzij voor de architect. Wij rekenen meestal zo’n 10%, om het project van begin tot eind op te volgen. Nogmaals, volgt hij/zij enkel de ruwbouwfase op, dan is dit uiteraard een pak minder. 

Deel 3: de notariskosten

Wie grond aankoopt, dient via de notaris te passeren. En daar zijn uiteraard ook kosten aan verbonden. Op zich kunnen we eigenlijk de kosten bij het verlijden van de akte, opdelen in 5 verschillende soorten:

  • Registratiebelasting (10% van de waarde van de bouwgrond)
  • Ereloon notaris
  • Administratieve kosten
  • Kosten overschrijving
  • BTW

Op de website www.notaris.be, vind je een hele leuke module om de extra kosten bij het verlijden van de akte te simuleren. Wij deden de simulatie ook even. In ons voorbeeld, gaan we uit van een kostprijs van €100.000 voor ons stuk bouwgrond, gelegen in Vlaanderen. Daarmee gaan we dus naar de notaris. 

In ons voorbeeld, krijgen we een totaal aan extra kosten tussen de €13.126,33 en €13.489,33. We hopen dat je hier niet te hard van schrikt. De grootste hap is uiteraard de 10% registratierechten, die in ons geval dus €10.000 zullen kosten. Mocht je nadien een bescheiden woning bouwen op die grond, maak je wel kans op ‘klein beschrijf’, waarbij je dus maar 5% registratierechten hoefde te betalen. In dat geval kan je via de notaris dus de helft van de registratierechten, in ons voorbeeld zou dat dus €5.000 zijn, terug vorderen.

Het ereloon van de notaris is in principe een vast bedrag, de administratieve kosten kunnen zullen zoals aangegeven tussen de €800 en de €1.100 schommelen.

Deel 4: het bouwbudget voor jouw bouwproject

Je hoort wel vaker mensen zeggen dat bouwen steeds duurder wordt. Op zich is dat niet zo, maar er moet wel aan steeds strengere normen worden voldaan, waardoor de kosten vaak iets hoger liggen tijdens het bouwproces. Tegen 2021 gaan de energie eisen voor een nieuwbouw opnieuw verstrengen naar de BEN-norm. BEN staat voor ‘bijna energie neutraal’. Om te voldoen aan de huidige energie eisen, dient een E-peil van E40 behaald te worden, of liefst nog minder natuurlijk. Het E-peil geeft aan hoe energiezuinig een woning is.

Vanaf 2021 wordt de norm E30. Een vijftal jaar geleden was de norm bijvoorbeeld nog E50. Wie zijn bouwaanvraag indiende tussen 2016 en eind 2020, maakt trouwens kans op korting van onroerende voorheffing. Om het eenvoudig te stellen: wie een energiepeil behaalt tussen E20 en E30, krijgt gedurende 5 jaar 50% korting op de onroerende voorheffing. Wie onder de E20 geraakt, krijgt zelfs 100% korting, en hoeft de eerste 5 jaar geen onroerende voorheffing te betalen.

Met die energienormen in het achterhoofd, hebben we recente cijfers opgezocht over de prijzen om een woning te bouwen. Volgens De Bouwunie, kost een huis bouwen binnen de huidige energienormen tussen de €1.660 en €1.785 per vierkante meter. Bouw je dus een woning met zo’n 200 vierkante meter bewoonbare oppervlakte, kom je op een totaalprijs uit tussen 332.000 euro en 357.000 euro. In deze prijs is de btw (21% op nieuwbouw) wel al ingerekend.

Deel 5: de (onvermijdelijke) extra kosten

Er komen uiteindelijk nog heel wat, onvermijdelijke, extra kosten kijken bij het bouwen van een nieuwbouwwoning. Denk daarbij voornamelijk aan:

  • grondsondering
  • EPB studie
  • ventilatieverslag
  • meting luchtdichtheid
  • veiligheidscoördinatie van de werf
  • aansluiting nutsvoorzieningen
  • aansluiting rioleringen
  • keuring elektriciteit, sanitair en riolering

In totaal reken je voor al deze kosten toch best nog zo’n 5.000 à 10.000 euro. Vaak kun je hier met de algemene aannemer wat onderhandelen over bepaalde kosten, maar de keuringen en studies zijn onvermijdelijke kosten die je als bouwheer erbij dient te nemen.

Neem dus even je bouwdossier bij de hand, en overloop stap per stap de hier opgesomde kosten, zodat je uiteindelijk een realistisch beeld krijgt van de totaalkost van jouw bouwproject. Reken op voorhand alles goed uit, zodat je achteraf niet met hoog oplopende (onverwachte) kosten komt te zitten.

Op zoek naar tips en advies omtrent jouw verbouwing of renovatie?

Bekijk gerust even onze andere blogs in de categorie Bouwen en verbouwen. Je ontdekt er 5 manieren om goedkoop te renoveren of waarom het zo belangrijk is om duurzaam te verbouwen